人和商業 (1387.hk)

本人一直持有此市值HK$ 320億 (即約 US$ 41億)的股票，對此股的感覺是不感太悲觀及太樂觀，皆因此股可達致高增長，但亦有相當大風險需要注意，現儘量簡略談一下它的業務。

業務介紹
人和商業為國內地下商場發展商 (亦作防空洞用途)，發展項目後會把約20%-30% 物業的經營權賣出，其餘用作出租。

看好原因︰
1. 快速擴展︰公司計劃於2-3年內增加250萬平方米的商場，地點主要為國內一/二線城市；

2. 高盈利業務︰與其他的國內地產開發商不同，由於此股的經營模式主要為於地下建造商業中心，國內政府不把此列入地產經營範圍，故公司不用給付相關的土地成本，亦沒有相關的土地增值稅等稅項，故其業務的盈利比率相當高。以08年為例，各個項目的毛利率約80%-90%，其中哈爾滨一期更高達95%。

3. 零負債、淨現金︰至09年中期，公司暫時並無任何長期/短期債務，且當時仍有現金約RMB 32億，相等於每股現金約RMB 0.16 (OR HKD 0.18)。

風險︰
1. 信貸擔保風險︰原來，人和商業於出售經營權同時，亦會替某些買家向銀行提供擔保，以讓銀行批出貸款買家來買這些經營權。於09年中期顯示，其擔保金額接近RMB 6億，相等於08年淨利的32%，或09年中期總資產的7.4%。擔心若買家未能履行付款責任，最終人和需要替買家支持貸款款項。

2. 項目執行風險︰事實上，人和商業的發展模式可能過快，當中能否順利完成其擴展計劃仍有待觀察。

3. 公司優勢的可持續性︰本人認為人和商業的管理層應和國內的軍政界人士有十分良好的人際網絡關係，否則公司應不能拿到那麼多主要城市的地下商場 (及防空洞)的項目。而且，怎樣建立這些人際網絡亦需考慮。當公司失去此優勢時，公司將可能無法拿到更多好的項目，最終影響公司的盈利表現。

下篇再談對公司的財務情況預測及估值。