融創中國 (1918.hk)

最近有朋友提及融創中國，談到其創辦人非凡的經歷，便令我想對公司作分析，但出來的結果好像沒最初想像的吸引。

關於融創的創辦人背景，可參考友人的blog︰
http://terence-story.blogspot.com/2009/12/812.html

公司業務
主要為房地產開發商，總土地儲備(可售部分)為 4.5m 平方米，其中1/4由重慶一項目得來︰



依賴DTZ的估值報告，各個項目的總市場價值如下︰



各項目的每平方米價格可從Capital Value 中得出，可看出DTZ的價格假設算合理︰



假設開發成本(不計土地成本)約RMB 2,244 每平方米，還沒有開發的面積的總開發成本約 RMB 120億，應佔開發成本為RMB85億︰



若包括其他項目如未付土地成本、現金、負債等，公司的資產淨值約RMB 99.8億，即每股約值RMB 3.33 (或HK$ 3.79)，相比招股價折讓不大︰



若從另一角度看，利用公司的總市值(mkt cap)來計算公司的每平方米土儲價值，以hk$3.7招股價計，總市值約hk$ 111億，土儲 4.5m 平方米，即每平方米土儲價值約rmb 2154 ，此數字亦是融創項目的平均售價約rmb 6700的約32%，即此招股價己暗示公司項目淨利潤率需達到32%或以上，此價格才算吸引。雖然相信融創的項目應會達到此利潤率，但不大可能比此更高，相信此看法來看定價也不太吸引。